ÚJ HÁZ ÉPÍTÉSE ESETÉN AZ ELSŐ TENNIVALÓK EGYIKE MEGTUDAKOLNI A HELYI ÖNKORMÁNYZAT ÉPÍTÉSI OSZTÁLYÁN A TELEKRE VONATKOZÓ ELŐÍRÁSOKAT, SZABÁLYOZÁSOKAT. EZT MEGTEHETI AZ ÉPÍTTETŐ IS, DE ÁLTALÁBAN CÉLSZERŰ A TERVEZŐT IS BEVONNI.

Ötletadó jelleggel nézünk végig néhány fontosabb tudnivalót, a többi az épület tervezőjének a dolga. A fogalmak pontos meghatározásai a közismert néven OTÉK-ban találhatóak meg - 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet. A fentieken túl lehetnek egyéb helyi érvényű szabályozások és előírások is, ezért valóban célszerű a tervezővel együtt utánajárni a lehetőségeinknek, hogy a tervezés során tényleg csak addig nyújtózkodjunk, ameddig a takarónk ér...

A TELEK TERÜLETÉT a földhivatalnál kiváltható hivatalos helyszínrajzból lehet megtudni. Szabálytalan alaprajzú, vagy lejtős területen érdemes földmérővel felméretni a telket, de akármit is kapunk ennek eredményeként, a szabályozási kérdésben a hivatalos helyszínrajzon feltüntetett adat a mérvadó. A módosítás nem egyszerű, és főleg nem gyors, ezért ha sürgős az építkezés, okosabb elfogadni a telekkönyv szerinti területet.

A BEÉPÍTÉSI SZÁZALÉK általában 15-30 között mozog, de mindig az adott építési övezettől illetve a helyi rendezési tervtől függ. Ez a környező terepszinthez mérten 1 m-nél magasabb épületrészek bruttó alapterületét jelenti, a telek területének százalékában. Nem számítanak bele a terep fölé 2 méterrel magasabban, és maximum másfél méterre kilógó erkélyek, tetőereszek, stb.

A beépített terület bruttó, azaz falakkal, kéményekkel és egyebekkel együtt értendő, de csak egy szint területe, ami általában a földszint. Néha ez komoly korlát lehet, a probléma megoldásaként terveznek például a 0,98 m magas teraszokat. Hatékonyabb megoldás lehet a fal vastagságának csökkentése. A terveken szereplő méretek ugyanis a falak vakolatlan méretei. Ha 38 cm vastag falat építünk, azon 1-2 cm vakolat van, ami ily módon nem számít bele a beépítettségbe, mivel elég vékony, gyakorlatilag egyáltalán nem számít. Ha viszont 25 cm vastag falat építünk, ez a 13 centi különbség egy családi háznál 6-8 m²-re is rúghat, ami már eggyel több szobát jelent! Ezt a vékonyabb falat természetesen jobban kell hőszigetelni.

AZ ÉPÍTMÉNYMAGASSÁG vagy homlokzatmagasság számításánál sok minden figyelembe veendő, de a lényeg: a csatlakozó terepszint, illetve a tető és a homlokzati fal síkja közötti homlokzatfelületek és a homlokzat alaprajzi hosszának hányadosa, gyakorlatilag a fenti magasságok súlyozott átlaga. Nem számít bele két oromfal felülete, viszont hozzáadandó a 45 foknál meredekebb tetők egy része is, és a pincegarázs ajtajának felülete is. Gyakori értéke a 4,5 m, ami földszintes háznál még lehetővé teszi a tetőtér beépítését, de ha a pincének is szeretnénk ablakot adni, akkor már ki kell találni valamit...

Megoldás lehet az ablak nélküli pincefal-szakaszokon a terepszint megemelése, illetve a szokásosnál vékonyabb szerkezetű födémek készítése. Ez utóbbi sem elhanyagolható: 10 cm vastagság-csökkenés 10 cm-es sávval nagyobb hasznos alapterületet jelenhet a tetőtérben, ami kiad pár négyzetmétert. Az építménymagasság az egész épületre vonatkozik, a homlokzat magassága az adott homlokzatra vonatkozóan, szintén a fenti módon számítódik. Tapasztalható olykor egy kis bizonytalanság a hatóságok részéről, hogy melyik mennyiségre is értik a maximális értéket. Ha csak lehet, ragaszkodjunk az építménymagassághoz, mert pl. lejtős terep esetén az egyik homlokzat magasságát az átlagban ellensúlyozza az alacsonyabb oldalé, így esetleg az egész épület magassága megfelelhet, míg egyes homlokzatoké nem.

ÉPÍTÉSI VONALAK ÉS HATÁRVONALAK: az elő-, oldal- és hátsókertet meghatározó vonalak a rendezési terven. Az építési vonal kötelezően kijelöli a homlokzat helyét, míg a határvonal csak egy minimális távolságot ír elő a telek határaitól, de ennél beljebb is lehet menni. Főleg “összevissza" beépített területeken lehet gond, hogy nem csak az oldal- ill. hátsókert minimális mérete a korlát, hanem a szomszéd telken álló épülettől mért ún. tűztávolság, ami legalább 6 m, ill. a telekre előírt maximális építménymagasság is. Nem feltétlenül kell viszont a vonalakra végig illeszkedő házra gondolni. Egy alaprajz lehet sokszögű, íves vonalú, szabálytalan formájú is, a lényeg csak az, hogy ne nyúljon túl a megadott szabályozási vonalakon.

A ZÖLDFELÜLETI MUTATÓ a telek növényzettel borított százaléka, ami szervesen kapcsolódik az eredeti talajhoz (azaz nem számít bele pl. a betonozott teraszra állított virágvályú). Általában 60%-ot szoktak előírni, ami csak elsőre tűnik könnyű feltételnek: 25%-os beépítettségnél elég egy nagyobb terasz, a ház körüli járda és a kocsibehajtó, és máris elérheti a 40%-ot a növényzetet nélkülöző terület.

A SZINTTERÜLETI MUTATÓ az összes építményszint bruttó alapterületének és a telek területének a hányadosa. Az építménymagaság mellett ez is korlátozhatja az épület szintszámát ill. az egyes szintek méretét.

TETŐFORMA. előfordul, hogy az adott területre azt is előírják, hogy mondjuk csak az utcára merőleges gerincű ház építhető, vagy csak piros cseréppel fedhető, stb.

A HASZNOS (NETTÓ) ALAPTERÜLET a helyiségek falak, kémények és oszlopok nélküli alapterülete. Nem számítanak bele az 1,90 m-nél kisebb belmagasságú részek, illetve az erkélyek. Ezt nem szokták szabályozni, de mivel gyakran szóba kerül, talán érdemes említést tenni róla, mert az építési vállalkozók általában a nettó alapterületre adnak árajánlatot, és a lakhatás szempontjából is ez a lényeges, hiszen “ezt látjuk belülről”.

A SZOBÁK SZÁMÁT hatóságilag nem írják elő, aki viszont kedvezményes építési kölcsönt kíván felvenni, annak fontos szempont. Lakószoba nem lehet olyan helyiség, amelynek padlószintje a külső terepcsatlakozás szintje alatt van, pinceszinti helyiség pedig semmiképpen sem lehet lakószoba. A ház (lakás) egy szobájának legalább 17 m²-nek kell lennie, 12 m² felett számít egész szobának, 6-12 között fél szoba. 6 m²-nél nem lehet kisebb egy szoba alapterülete. Mivel a kölcsönnél méltányolható igényt a szobák számával adják meg, elvileg a 4 szoba jelenthet egy nagy nappalit, és még hat(!) darab 11,98 m²-es “félszobát”, ami azért nem kevés. Érdemes figyelni arra is, hogy egyes pénzintézeteknél a 60 m²-nél nagyobb nappali-étkező együttest két szobának számítják. Ha szükség van a kölcsönre az építkezéshez, ennek célszerű még idejében utánajárni. Ha több szobára lenne szükség, megoldás lehet még az is, hogy a tetőtér egy részét meghagyjuk padlásnak, és majd csak pár év múlva építjük be.

Fekete-Móró András
okl. építészmérnök
maestro@mds-epitesziroda.hu